摘要： 大家好,小宜來為大家講解下。北苑家園論壇，北苑家園，房源這個很多人還不知道,現在讓我們一起來看看吧！三問1，奶西未來3000多套政策房，對于地塊8+的影響。我上來需要重申一下，誰跟...

大家好,小宜來為大家講解下。北苑家園論壇，北苑家園，房源這個很多人還不知道,現在讓我們一起來看看吧！

三問1，奶西未來3000多套政策房，對于地塊8+的影響。

我上來需要重申一下，誰跟您說奶西一定按原價銷售？畢竟奶西樓面價沒那么高，我還是那句話，不到最后一刻翻牌，沒人知道哥倆要怎么出招。其余再來說政策房影響這件事本身。

1 那是不是3000套我真沒統計，不過東州肯定是個上2000戶的大小區。未來房本滿五年，放出來的二手交易房源肯定多，這是一定的。我個人看法是這些房出來以后，市值7萬一大關，東西向能不能過6，兩說。

2 我們要先明白一件事，東洲家園本身屬性不太行。這不是我說的，而是這個項目作為位置還湊合的自住型商品房，當年是到了公開銷售階段才最終賣完的。真稍微行點兒的，我沒見著一個到了公開銷售這副田地。當年跟他一個水平的都什么哪兒的項目？通縣于家務、大興采育，連門城我印象中都沒出這事兒。在這方面東洲家園等于南7環。所以您覺得地界還行的東洲為什么會這樣？只能是自己弄的忒差。

3 不大行也就意味著，幾乎等于北苑家園保障房的品相。所以問題來了，老北苑與新北苑誰離城里更近？現在又是一個價位么？因此，在未來保值而言，物業管理與品質決定一切。而MWV周邊的政策房，明顯不太具備管理與品質這兩點。

4 既然不具備這兩點，周邊未來高品質的房產跟這樣的房產價格差距拉開有問題么？我認為沒問題。這是內城老舊小與次新兩個價格的核心邏輯，之前是今天也是，明天還是。我們得尊重客觀事實。

5 所以您說MWV政策房對于未來8萬+影響，我理解沒影響。比這個影響巨大的是，整個崔各莊的嚴重內卷。

6 所以我說，在拿地價格更低的MWV面前，我們的不確定性太多。一來，地塊未來實際賣價是個未知數，且這還不是最可怕的。二來，最可怕的是，您壓根兒就不知道后續MWV的剩余兩宗未出讓地塊，出讓的最終樓面價幾何。延期我認為不至于，但是一手或三手內讓人拿走，真不好說。

7 所以當MWV現有兩塊地5月被拿走時，我就說過，低容積率那個地塊系統風險高，誰讓你拿地價格那老高...后邊的事兒你看明白了么，就敢挨會議室里不停的舉牌...

章哥，我最近想盡快入首套房，北京籍，名下無房無貸，工作地點在北三環，現住北四環，住老公的公房，有了兩個寶寶后有壓力了，想未雨綢繆提前規劃他們的將來，所以覺得現在買房時機還可以，想盡快買入上車，現有首付款300 萬以內，考慮二居，未來出售時保值的，短期不住放租，之前看了望春院，天居園，新北苑附近，越看思路越混亂，因為常年在北邊所以對北邊關注度高，又是首套房，總想把杠桿用好，所以不知道買哪里合適我的需求，請章老師略微指點一下，謝謝

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回答：

1、?這思路是有點兒亂，簡單說吧，自住房相當于選伴侶，只要自己喜歡就行，別人的意見不重要。或者說要多方位考察，從外貌到內涵都得了解。而投資用房則不同，就像招個員工，只要是能賺錢不惹禍就行，其他的都無所謂。

那你們現在選的不自住的，就是投資用房。在招聘員工時，工資不是重點，重點是是否能創造效益。房子也一樣，房價不是重點，重點是升值和租金是否合適。

2、?望春園、天居園，都是塔樓多的小區，優勢就是價格低。這就相當于員工應聘時要的工資低，當然不是壞事兒，能降低經營成本。但考察過起歷史業績嗎？在不好預測未來的時候，是不是應該看看歷史走勢啊？花幾萬塊錢買支股票還得看看K線圖呢，買幾百萬的房子，光憑感覺是不夠的。

天居園是媒體村的二期，在當年很受追捧。建成后先是記者們入住，奧運會之后保潔了一下給業主交房。當時起價1萬出頭，均價1.3萬吧。但當時北京的均價是1萬。也就是說這里超過了大盤。可今天大盤是6.4萬，天居園跟上了嗎？

望春園是北苑家園的，最早定位就是北京的十大邊緣集團之一，目的是承接市區溢出人群。所以這里的規劃一般，以多收納人口為目的，都快2008年了，也是蓋了不少的塔樓。一期是2007年，三期2009年，均價也是1萬左右，等同于大盤均價。那現在大多不到6萬，是不是也沒贏啊？

所以，這倆小區自住合適，成本低，把戶型選好就成。但從投資來講，其升值不是太好。

3、?從升值來講，新北苑是很好的，歷史價格不列舉了，反正板塊內的小區，除了商住和別墅，都跑贏大盤了。學區也不錯，朝外的校區，只是現在的關系還不算太緊密。這里的優勢就是房子宜居，升值快。劣勢就是租金有些偏低，大概低10%左右。

4、總之，如果是我建議，那在新北苑選，雖然租金低了點兒，但在房價漲幅面前，這點兒租金收益無所謂了。哪個小區都行，看個人喜好就行，然后算算租售比。僅供參考。

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#北京頭條#

下班回家，一路暢通

跟春節時的路況一樣

給老婆孩子做飯吃飯

飯后刷完碗整理一波

清華長庚醫院門診只出不進

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清河毛紡南小區

建材城東里小區

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沒看到具體通知

打算購買三百萬左右住房，給老人養老，希望能保值。豐臺、朝陽、昌平、通州老破小，哪個區域更有保值性？您有什么推薦區域？目前看過豐臺二環外和三環附近的房子，離自己單位近，并且交通便利，但小區確實老破，不知是否值得購入？

北五環外老房和沙河北街家園能夠得上的房源也不多，善緣嘉園有點偏，通州北苑可選余地大，就是有點遠，朝陽還沒去看，不知該如何選擇，能否給點建議？買二手的是不是還是要多看看，多比較，還是確定區域重點選擇，感覺沒什么頭緒，能否指點一二？多謝。另外，三定三限房風險大不大？是否建議購買？

回答：

1、300萬，養老還能保值，要求不低。一說養老就得交通方便配套全，有大醫院和公園。但300萬，不是太容易。

2、郊區的老破小多數都保值普通，至少是流動性比較弱。誰大老遠跑到郊區也都先選擇房齡新品質高的，最后沒轍才會買老破小呢，很難說能抬高價格。

豐臺南二南三環，“南三北五”聽說過嗎？意思是南三環的保值性落后于北五環，當然未必是全部，但這價位的老房，能是保值好的嗎？所以如果買在這里就是圖個交通方便配套全，就醫相對方便。但居住條件和保值性什么的，就別期望值太高了。

3、多看看唄，房產的價值由地段兒決定，至少能決定大多數。朝陽看不看的意義不大，不好找到合適的，東五環外都難。朝陽南部三四環有這價位的，但也都是老房，和豐臺的性質差不多。朝陽區不太重視南部，保值也普通，略弱于北部。

4、三定三限房沒什么風險，正常交易的回遷房而已。是否購買看自己，這種房多數都經濟實惠，就是投資的排序靠后，很少有人追捧回遷房，自住為主才合適。

5、我建議就是買南三環的唄。房子是用來住的，讓老人住的舒服才重要，沒必要太強調什么保值性了，那都是附加的東西。明確主要需求吧，在資金不是很高的情況下，自住和保值是沖突的，自住是消費，保值是投資，很難兼得，只能取舍。

要不就看看房山長陽，地鐵跟豐臺相對方便。房價4萬多，房齡也都挺新，環境不錯公園多。據說是宣武醫院要建設了，我不知道具體位置。保值情況基本不落后大盤，不過以300萬的話基本都是保障房小區，商品房不太好買到，先看看吧。

僅供參考。

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