摘要： 每經(jīng)記者:每經(jīng)編輯:魏今年的土地集中出讓打響了“之一槍”。今天(4月15日)，率先公布之一批集中供地計劃的長春，在全國率先舉行了之一批土地集中出讓。但這次集中土地出讓似乎有點平淡，...

每經(jīng)記者:每經(jīng)編輯:魏

今年的土地集中出讓打響了“之一槍”。

今天(4月15日)，率先公布之一批集中供地計劃的長春，在全國率先舉行了之一批土地集中出讓。但這次集中土地出讓似乎有點平淡，只吸引了四家頭部房企競標。原擬出讓的51宗土地中有11宗終止出讓，最終出讓38宗住宅用地，其中32宗以底價出讓，2宗以拍賣方式出讓，全部集中在市轄區(qū)，總成交額181億元。

據(jù)《全國商報》統(tǒng)計，目前已有北京、廣州、深圳、杭州等15個城市公布了今年之一批集中供地計劃，總供地規(guī)模為4155萬平方米。其中，北京、杭州、廣州、南京首次供地初始總價均超過800億元。從各城市之一批集中供地的出讓時間來看，主要集中在4月中下旬至5月中上部的一個多月時間里。

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之一次集中土地出讓平平收場。

今天，長春首批出讓的38宗住宅用地中，有32宗以底價成交，平均樓面價3225元/平方米，相比2020年長春3278元/平方米的樓面價，地價保持相對穩(wěn)定；溢價率比2020年下降1.1個百分點，達到3.3%。本輪集中供地交易的規(guī)劃建筑面積為562萬平方米，相當于2020年全年交易量的29.4%。可見長春推地節(jié)奏比較平均。

整體來看，長春土地集中出讓的熱度并不高，只吸引了中鐵、華潤、保利、萬科四家頭部房企的關注。但在優(yōu)質(zhì)地塊的競爭中，頭部房企優(yōu)勢明顯。

中鐵集團本次土地拍賣總投資達44億元(其中住宅用地39億元)，在長春市朝陽區(qū)永春鎮(zhèn)取得11宗住宅用地、1宗商業(yè)用地和1宗圖書館用地。所有地塊均以底價成交，樓面均價2912元/平方米。

華潤是長春此輪集中供地中唯一觸發(fā)限價，以競租方式拿地的房地產(chǎn)公司。取得的土地位于寬城區(qū)小南街，是長春北部重要的核心城市。達到限價后，經(jīng)過36輪競爭，最終競得土地，用于建設4100平方米的租賃住房。可售樓面價3585元/平方米，溢價率29.4%，為本輪供地更高溢價率。

此外，保利和萬科各獲得1宗住宅用地，溢價率保持在4%以下。此外，其余地塊全部被長春本地開發(fā)商獲得，大部分以底價成交。本地房企拿地僅有3宗，溢價率在15%-20%，主要分布在南關區(qū)、長春新區(qū)和鏡月高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，是長春的主要開發(fā)區(qū)域。

“長春市集中供應的拍賣模式在這一輪發(fā)生了變化，從過去的‘價高者得’轉(zhuǎn)變?yōu)椤迌r競爭性租賃住房面積’，穩(wěn)定地價的措施正在逐步落地。”

RealData高級分析師潘浩告訴《全國商報》記者，長春市集中供地的結(jié)構(gòu)有明顯調(diào)整，主要分布在西側(cè)和南側(cè)。朝陽區(qū)和綠園區(qū)成為住宅用地交易規(guī)劃建筑面積增長最快的區(qū)域，占比比2020年增加10-20%。相反，保利、萬科雖然在鏡月高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)拿地，但該區(qū)域住宅用地規(guī)劃建筑面積比2020年下降了13.9個百分點。

潘浩表示，今年仍有兩輪集中供地，整體供應結(jié)構(gòu)仍需持續(xù)關注。在此輪集中供地中，有兩宗住宅用地因房企報價不足而流拍，流拍率為8.2%，低于2020年底的10.1%，流拍率呈下降趨勢。

5城市首批集中供地超4000萬平方米。

4月14日，深圳公共資源交易中心掛牌2021年首批6宗地塊集中出讓，預計5月13日掛牌拍賣。6宗地塊分布在寶安建崗山、光明鳳凰、龍華油松、南山西里、神山合作區(qū)，總建筑面積91.01萬平方米，總起拍價105.76億元。

至此，已有15個城市公布了今年首批供地計劃，總供地規(guī)模為4155萬平方米。

本次“雙集中”供地新規(guī)覆蓋北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，以及天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙等18個熱點城市。這些試點城市今年將分為三批。

據(jù)全國商報記者統(tǒng)計，今年11個城市首次集中供地超過了全年供地面積的30%。其中，廣州首次集中供地占全年供地面積的62%，蘇州、長春、沈陽均占40%以上。

此外，集中供地的土地性質(zhì)不是單一的商品房用地，租賃用地也比較突出，競價規(guī)則也有新變化。

例如，北京首批集中供應的30宗土地中，有近40%涉及公租房。此前，海淀舒村地塊一直在嘗試共有產(chǎn)權(quán)份額競價，如今又有推廣實施，使得北京住宅用地市場競價方式趨于多元化。

杭州首次集中供地，除兩宗人才租賃住房用地外，所有地塊均設置新的房價限價條件。其中，限價均價26038元/平方米，更高價29227元/平方米。如果實行裝修銷售，裝修平均限價3327元/平方米。

RealData的報告認為，廣州這次集中供地，重點應該是共有產(chǎn)權(quán)房和公租房的供應。其中，公房和自持房的上限面積占本次供應量的27%。公房中，共有產(chǎn)權(quán)房上限面積83萬平方米，公房74萬平方米，公租房59萬平方米。

另外值得一提的是，一些不在22城市名單中的城市也宣布加入集中供地隊伍的行列。

4月9日，徐州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布公告稱，將加入“兩集中”供地城市陣營。每年供地不超過4次，每次供地不低于1000畝。時間間隔、地塊數(shù)量、位置要相對平衡；組織集中 *** 活動，掛牌公示后，交易時間不得超過1個工作日。建立大地跳動熔斷機制。土地招拍掛過程中，溢價率達到50%或超過設定的更高限價時，暫停網(wǎng)上競價，抽簽確定競得人。

在此之前，3月30日，Xi市 *** 發(fā)布了《Xi人民 *** 辦公廳關于建立房地產(chǎn)聯(lián)動機制促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中明確提出“每年按季發(fā)布住宅用地出讓公告，集中組織國有建設用地公開出讓”

集中供地新規(guī)下，房企如何“搶地”？

“雙集中”供地新規(guī)的實施，無疑會對不同梯隊的房企拿地產(chǎn)生相應的影響。

萬科董事局主席郁亮此前表示，今年集中供地新規(guī)要求企業(yè)資金有很大的彈性。如果沒有很大的靈活性，在集中供地面前會有很大的壓力。

“總體來說，政策對龍湖這樣的企業(yè)還是有積極意義的。對優(yōu)質(zhì)政策的房地產(chǎn)從業(yè)者應該是利好，對高杠桿公司或者中小公司可能會有一定壓力。”龍湖CEO邵肖明也談到了他對土地集中供應的看法。“政策的出現(xiàn)考驗房企的運營能力，集中營銷的能力，也考量房企交付時的能力，從拿地、規(guī)劃、策劃、施工、交付、 *** ，一系列全鏈條能力。”

但是中小企業(yè)可能相對困難。一位區(qū)域房企高管告訴全國商報記者，“集中供地對我們中小房企來說還是有一定壓力的。面對集中供地，我們需要和眾多巨頭房企競爭，也需要一次性調(diào)動更多資源參與土地拍賣。相對于資金相對雄厚的頭部房企，我們無疑處于弱勢。可以夸張地說，如果今年之一批集中供地拿不到，那么下半年，我們就可能面臨無米之炊的窘境。”

“所以面對集中供地，我們計劃采取的方式是引入合作伙伴，多抱團取暖，多參與土地拍賣，分散風險。”上述房企高管表示。

中指院報告顯示，自去年融資“三條紅線”新規(guī)試點以來，行業(yè)進入減債降杠桿階段，銷售回款成為企業(yè)“回血”的重要來源。集中供地新規(guī)的實施將給企業(yè)的營銷端帶來深刻的變化，之前的銷售節(jié)奏和營銷節(jié)點也需要重新安排，以面對集中拿地資金的需求。

面對22個重點城市的大量集中供地，如何在資金有限的條件下做出取舍，需要企業(yè)科學判斷城市發(fā)展趨勢和板塊價值。如果集中多個地塊，還需要招商推廣人員更高效的分析能力。另一方面，22個城市多為房企戰(zhàn)略布局城市。如果這幾個城市的供地節(jié)奏都差不多，房企要想獲得更高的投資回報，就需要準確判斷不同區(qū)域和城市的潛力和市場周期。

一般來說，資金實力強的企業(yè)仍會獲得更多的拿地機會，而資金壓力大的企業(yè)可能會面臨更大的沖擊，企業(yè)分化會進一步加劇。為了參與更多的拍賣，提高成功拿地的概率，企業(yè)可以采取聯(lián)合拿地的形式來分擔資金壓力。

原住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任、中國人民大學國家發(fā)展研究院城市更新研究中心主任秦虹在接受記者采訪時表示，雖然集中供地政策可以在近期影響土地拍賣市場，但市場最重要的因素還是土地供應。

“如果只是土地拍賣方式的改變，土地供應量不上升，甚至總量下降，那么對地價的影響將非常有限。只有各地集中進行土地拍賣，土地供應總量能夠大幅增加，地價才會受到影響，保持穩(wěn)定甚至穩(wěn)步下降。只有地價保持穩(wěn)中有降，土地供應增加，才會傳導到房價的穩(wěn)定非大幅上漲。”秦虹說。