摘要： 大家好,小宜來為大家講解下。亦莊，新樓盤，亦莊新樓盤2021這個很多人還不知道,現在讓我們一起來看看吧！最近打算置換房子，統計了二手房數據，發現幾個問題，看完挺讓人心塞的。首先，東...

大家好,小宜來為大家講解下。亦莊，新樓盤，亦莊新樓盤2021這個很多人還不知道,現在讓我們一起來看看吧！

最近打算置換房子，統計了二手房數據，發現幾個問題，看完挺讓人心塞的。

首先，東西海二手房均價比其他幾個區高太多了。以西城和豐臺為例，兩者地理位置相隔并不遠，房產均價一個近13萬，一個6萬。亦莊、房山、昌平等地就差得更多了。

其次，同一個區相鄰片區的房子也差很多。

影響房價因素有地段、xue區，也有小區物業管理、周邊設施等。

本想置換個交通方便、適合居住的小兩居，結果一看三環內房子動輒上千萬，實在有點吃不消哈。關鍵是錢花出去，大概率還是蝸居。

#樓盤動態# 昨天下直播以后好多朋友發私信問我，北京東部板塊有配套成熟，靠近內城的純新商品房嗎？今天就簡單說說。北京東邊，靠近內城，配套成熟，純新房，城六區，滿足這些條件的只有朝陽區了。而從朝陽區目前的成交來說，只有王四營的成交是最好的，所以滿足以上條件的新盤只有王四營的保利錦上這個樓盤了。距離地鐵7號線焦化廠站五六百米，標準的地鐵盤。附近朝陽大悅城、合生匯、SKP等這些大型商業中心，開車20分鐘就到國貿，望京，麗澤。30分鐘可以到通州，亦莊等核心商圈，妥妥的優質配套。再加上這次北京六小強中的十一學校的官宣，這樣集商業，交通，教育于一體的純新盤潛力十足。而這次保利錦上二期開盤三小時就拿下151套的戰績已經超越來當時一期的成績，數據是騙不了人的。最近推出的三期產品，主力戶型是155-170平的大四居，超6米的超大客廳面寬落地窗，過硬的產品素質也是眾多購房者選他的重要因素。關注北京東部板塊或者朝陽的朋友，保利錦上真的值得你去實地看看，去感受感受周邊的快捷生活！

【北京房產】從上半年北京二手房成交情況和市場熱度來看，長安街以北、東城、西城、海淀、朝陽幾個區域熱度比較高。長安街以南的地區，除了亦莊新城二手房的換手率更高一些，長安街以南的區域相對理性。

青地產北京青年報地產部官方賬號

6月二手房緩過來了嗎？量縮價漲 市場分化加劇

【北京限竟房還有哪些可選？】

限竟房作為一波政策性住宅，基本已經是進入尾聲了，今天聊聊北京還有哪些位置稍微好點的限竟房能讓咱們選一選：

1.通州馬駒橋 金悅郡（很多人都選擇了亦莊橡樹灣）

2.通州 帥府璐苑

3.通州禹洲朗廷灣

4.通州臺湖城市之光東旺（目前價格不貴，算良心盤，最后一期了）

5.順義北小營 金茂北京國際社區（剛需上車盤）

6.順義 國譽府

7.順義 合景天匯廣場

8.順義后沙峪 公園十七區（快清盤了）

9.順義后沙峪建邦順頤府（去化比公園十七區慢）

10，順義后沙峪 諾德閱墅（別墅產品）

11.順義高麗營 金禧菩瑅

12.順義高麗營 觀承別墅 觀承別墅大家

13.石景山五里坨翡翠山曉（五里春秋，西府海棠沒了，就剩翡翠山曉了）

14.門頭溝鴻瑞西峰（拿地有兩年了，現在才入室，別墅，旁邊有墓地，介意的別看了）

15，門頭溝華翠西山（有房，跟鴻瑞西峰一塊，旁邊也有墓地）

16，四道口 天恒學院里 （總計130多套能賣，沒點關系就別想了）

17.海淀翡翠云圖（別墅在售）

18，豐臺青龍湖萬科雲廬

19，豐臺青龍湖 翡翠西湖

20，房山華發中央公園（高層，戶型一般，好多人拿京西印玥對比）

21.房山青龍湖 熙湖悅著

22，房山官道 恒大御峰（剛需盤）

23 房山官道 中駿云景臺（剛需盤）

24.房山官道 旭輝城（剛需盤）

25房山官道金樾和著（剛需盤）

26，東城永定府（關注度非常高，想買的提前做準備吧）

27，大興西紅門熙紅印

28，大興西紅門熙悅宸著（西紅門兩不便宜，花鄉三個賣完后，西紅門兩開始出貨了）

29，大興彩育 住總如院 （剛需盤，有小戶型）

30，亦莊河西 中旅亦府 （以前看價格不便宜，現在看，良心盤，折扣應該是沒了）

31.大興孫村融創公園壹號 （小戶型沒了）

32，大興龐各莊 和悅春風（剛需盤，可選）

33，大興龐各莊中海云筑（賣的比和悅春風早很多，可選不多）

34，朝陽華越國際領尚（推薦）

35昌平沙河 萬象悅府（后邊有兩棟樓，關注度很高）

36，昌平北七家 金宸府 （優質樓盤賣完了之后，他火了）

懷柔，平谷，密云，延慶，還有項目，太遠的不說了，這些地方我也很少去踩盤，太遠了，加不起油，去過幾回密云，來回加高速費一趟成本200大洋。

限竟房六環內大概網簽已經超過80%，網簽滯后，實際成交應該接近90%，留給各位客官老爺們挑選的空間不大了；各位客官老們，根據自己的地理位置，工作地點對號入座吧。

（手機打字，有錯誤輕點噴[作揖]）

#房地產# #房產# #房價#

問：亦莊河西新房中海京三號院可以投資嗎？那邊沒什么新房了！

答：投Z一般首 選二手房，相比新房，二手房所見即所得，交易完立刻拿房本，馬上可以流通。新房投資一般都不會有太好的表現，但是這個盤自住肯定是沒問題的，這個盤之前應該維權了，據說宣傳的一些設施園林與實際不符，因為品質和營銷預期給的特別高，后來就各種降配，業主就覺名不副實，搞起了維權，網上可以查到。

這個盤1200萬起，應該明年交房了，低樓層不太好，低樓層采光和日照有明顯影響。買的時候注意一下。

目前亦莊地區沒什么新房了，這應該僅剩的新房項目，為啥能剩下來？因為高總價，醉便宜的168平的也要1200W，而且小平米的也基本沒房了。這個盤出來之后，核心區的國銳金嵿大平層的性價比就出來了，所以上半年成J了三四套！

買房子多對比一下吧！尤其是非自住的朋友們！#房產# #買好房找王冠# #北京頭條#

北京11月14日，當日通過市建委網簽總套數為994套，成交面積79404米。其中二手房住宅網簽467套，網簽面積42540平米。

大中介住宅掛牌量昨日93747套，今日93661套，昨日減少86套； 7日住宅新增房源數3152套，7日去化2702套；

說一下國十六條，從去年的9月底開始，政策就是逐步放開的，從5線到4線，從下到上的逐步放松。但效果依然不行，因為口罩事情，因為預期，也是因為更多財富聚集的一線城市北京沒有啟動。每次房產價格的輪動都是從能量等級高的城市向低的城市，從上而下的輪動，還是那句話，北京不啟動，就沒有整個市場的輪動。整個一線城市的上海、深圳、廣州都已經漲過一輪了。北京從去年到現在局部漲，但沒有產生輪動的效果，但北京一直在保持熱度，保持局部市場的熱度，可以隨時啟動。從北邊的海淀，東北的望京，到東南的亦莊，都在局部保持熱度，只是差政策，差一個全市都預期的利好。整個環京，整個北方都是等待北京的輪動，他們早早的解除了各種限購、限貸政策，就是想接水，接住貨幣超發的水。北京剛需的認房認貸不取消，就不會讓信貸的水向底部流動，就不會有北京市場的輪動，整個環京及北方城市的預期變好。預估北京的政策很快就會有所調整，調整的思路類似個稅，在北京首套賣了房再買12個月內算首套等等。

章哥好，現在是首付首貸，租房住，預算在400萬左右，目前在門頭溝石景山上班，家里親戚朋友等生活圈也主要在門頭溝這邊。這邊二手房大都房齡很大，小區環境一般。之前看過大興亦莊的新樓盤，感覺性價比和升值空間會比門頭溝強，但又離上班太遠。考慮自住和一定升值空間的話有哪些樓盤可以推薦上車？

?

回答：

1、?房子是用來住的，先解決居住問題是第一位的，之后再考慮投資保值才合適。

2、?石景山上班卻買在亦莊，就算亦莊的升值率高一些，那這通勤的辛苦成本值得嗎？再者說，新房本來投資性本來就弱于二手房，大老遠的跑到亦莊買個新房意義真不大。只能說是滿足個心理需求，感覺上的罷了！

3、?我的感覺是你故意在排斥門頭溝。這里房齡較新的二手房有的是，只是你不愿意看而已。而且這里離市區并不遠，20年來的升值率也從來沒輸過大盤。

但這我也沒什么建議的，已經給門頭溝貼上了這種標簽，就代表刻板印象已經形成，很難改變。

4、?只是提醒一下，既然是大盤，那就是由全北京各個板塊的平均價格組成的。只要是在市區和周邊，就沒有太大的升值差距。人都是有腿的，會拿腳投票，板塊輪動雖然不是什么真理，但也是普遍現象。所以只要在一座城市內部，各板塊的漲幅都差不多，否則也就不是什么大盤，改叫拼盤了。僅供參考。

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本人北京工作6年多，目前在亦莊工作、租房，租房也得4000，現在想買房，剛需吧，結婚用。首付預算120，也看過幾套房子二手房，考慮到估值、稅費等綜合下來首付得有房子總價的41.26%，也就是總價在291左右。亦莊相對于去年漲了不少，因為學區、獨立學籍。能滿足近地鐵、滿五唯一、商品房、20年以內的房齡、價格還便宜的，目前發現只有貴園南里這邊，2002年的房子，回遷住戶，商品房性質，60平大概320萬，55平的290左右。現在55平的只有頂層（6層），但是6層的流通性應該不好吧，不利于以后置換。

因為有工作居住證，通州的那邊也看了看，比如西上園、梨花園，西上園也是320萬左右，梨花園稍微便宜一些。但是通州到亦莊這邊坐地鐵也得2個小時左右的車程，真的遠啊。因為家里是固安的，家里面還建議用我哥的資格先在縣城里買了，結婚用，等有錢了再在北京買，還不占首套的資質。但是我覺得一開始不在北京買，那以后可能就更難說了。

當然還有其他的選擇，比如北方的其他城市，例如天津、鄭州、石家莊，換個城市發展，但是也要面臨工資水平下降的問題。所以想問問章哥，哪個選擇更好一些，有沒有其他更好的選擇。

回答：

1.?這我不太好建議吧。我只是略懂北京的房子，對外地的都不熟。

2.?從常規來講，能在北京上車就盡量。以北京的經濟發展，大概率是超過其他周邊城市的，包括天津。在哪座城市買房，就是投資哪座城市的經濟趨勢，將個人的資金借勢于城市經濟體。

個人的投資只是個點，很小的點。投資房子是個趨勢線。買哪個板塊或哪種房子是個產品面，而最終都要附著于城市的經濟體上。點線面都不難選擇，而經濟體的發展與體量決定了這三項的未來。

今后哪座城市的發展好我不知道，但從之前這些年來說，北方還沒有哪座城市超過北京。30多年前石家莊某單位讓我爸調過去，答應去了就分房，至少是個兩居室。幸虧我老爹沒同意，否則我現在估計沒今天混得好。個人的能力太小了，都得借勢于其他。而對于沒有背景的普通人來說，最容易的就是選擇城市了。

建議還是考慮一下吧，120萬是能夠在北京上車的，雖然買到的只是小房子，但其發展的價值或許超過其他城市。年輕的時候吃點兒苦沒什么，忍忍就過去了。到了我這歲數就算再想吃苦，體力和精力已經很難再支撐了。而一生中的苦樂都是恒等的，年輕時得到了快樂，或許中年后會后悔。到時候環顧四周都是要要依靠你的，而中年男人卻無可依靠，也就是這房子或許能提供保障。

3.?所謂先買在縣城結婚后，以后有錢了再在北京買。這沒什么意義，找借口而已。我見過這么安慰自己的太多太多了，最后都是錯過了時機。

房子是用來住的，就算買在了縣城，結婚后真的會常住嗎？你們的孩子會以后就在縣城成長和學習嗎？以后有錢了再在北京買，理論沒有錯，但現實未必按照理論發展。更大的可能是本來想幾年后就換到北京，結果發現置換的難度越來越大。

4.?簡單說吧，如果是我就買在亦莊了。貴園的房子挺老了，就算是回遷房也不會再走出獨立行情，也就是不會單獨跑輸，大概率是跟隨大盤。頂樓的房子就是流動性弱，在保值上不吃什么虧。

如果不愿意買貴園的，那就看舊宮的，舊改板塊這些年做的很不錯，大多數小區并沒有落后。比如亦莊北岸，2008年的奧運盤，小戶型社區保值也挺好，2-300萬不難買到房。如果能多湊些首付是更好，不能的話也是沒辦法的事情，買到總比不買強。未必靠房子還能發財，但這是讓自己在北京安下心來努力的動力，也是對抗通脹的穩妥工具。

僅供參考。

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河北永清樓市腰斬膝斬之后，有的人氣皆無，有的稱11月成交百套之上，不知真假。但這幾天國家降準，新亦莊的一個樓盤火爆了，售樓小姑娘一天手抓的這把預定單，八九套不止。

首付130萬，選亦莊還是天宮院合適？期望值兩居室，不知道聯港嘉園怎么樣？清華附的學校應該很好，也不弱于亦莊吧？孩子還有兩年上學想先準備下學區房，如果要升值好就更好了。

?

回答：

1.??哪兒合適，先看預算吧。130萬包括稅費沒有？一般要留出至少10萬的，所以最多也就買到300萬左右的房。需要小兩居，怎么也得70平左右，也即是4萬多點兒一平。這價位買不到亦莊，連回遷房都買不到，一居室都不是太容易，而且房源少，幾乎就是碰運氣了。

所以如果是非得需要兩居室的話，看不看亦莊的意義不大。核心區的貴園有300多萬的小兩居，60多平。河西的話一居都60多平，南海家園的，300多萬。而且二手房業主的孩子現在是否能享受回遷戶待遇了我也不知道，得看政策。

2.??聯港嘉園要說算不上天宮院板塊，隔著六環路呢。而且這里是清華附學區嗎？這我不清楚，總覺得遠了點兒，可能性不大，問清楚吧。學校質量是否趕得上亦莊說不好，只能說關注度不是很高。

這里保值情況普通吧，肯定是沒六環外的更好，畢竟隔了環路，天然屏障不好逾越。所以這些年的升值是不如天宮院幾個商品房小區的，以后看發展吧。

如果能買在六環外更好，配套什么的更全，升值也好些。像金融街融匯在去年是有300萬左右的小兩居，今年應該也差不多吧。但這面積就會比聯港嘉園小了，權衡一下吧。

3.??兩邊的學校不好比，我不是搞教育的。但亦莊的肯定更熱門，從大興獨立后又上漲了一波。只是預算不好買到，還是以天宮院為主吧。僅供參考。

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#北京頭條# 亦莊豪宅盤事情鬧大了。

河西區的京某號院，因為第一批沙盤配置過于豐富，導致前面購房客戶覺得自己被忽悠了，一直在維權。

昨天，這件事情被主流媒體報道后，順便扒了一波中海各個樓盤的過往，樓盤也迎來了檢查。

去年新的政策出臺后，開發商的各種小動作也都得到了監管，整體上，期房銷售也在朝著所見即所得的方向發展。

由此也可以看出，豪宅業主是更關心小區的內部配套設計的，畢竟這也是花錢買房的動力之一。

看高考對北京樓市的影響，亦莊這地有點火！

這次高考以后，北京的樓市有了以下變化：

一、朝陽區勢頭挺好；

二、海淀的確定性依然很強。海淀區域80%的房子都能做到買房即讀書，不調劑。

這種情況下，2025年至2026年有小孩上學的話，優先趨向于買海淀，學區能讀的概率很大，所以下半年海淀會加速發熱。

三、現在亦莊已經發熱，低總價、落戶上學兼顧居住的剛需小房子，zui近特別猛，成J量特別大，供不應求。今年經開區的清北率為0.93%，跟在西城和海淀后面，竟然排名第三，428個考生有4個考上清北，讓亦莊的家長們一頓的自嗨！現在不只是南城、大興、通州甚至豐臺、國貿、望京等整個北京很多購買力都去亦莊買房，大于之前大家對亦莊第四獨立學籍預估跟想象。我覺得這種共識，下半年和明年會進一步兌現，千萬不要覺得是爆炒或者風險很高。

亦莊河西回遷房租金近一年漲了30%-50%，拿租售比換算價格，租金回報支撐房價，重新上升一個臺階。一方面來自于供應希 缺，另一方面是來自于高收入購買力人群逐漸進入。2019年和2020年兩年消耗的這一批限價房，限競房都是限售的，2023年可能有一批公租房會供應，河西至少6年時間，直到2027-2028年才會有批量二手房供應，所以河西未來一定一房難求、溢價很嚴重。弊端是明顯的價 值洼 地即將消失，zui多還有一年窗口期。益處是南邊的人有信仰了，之前大家都覺得買房就買北邊，北京就不能買南邊，南邊房價不漲就一直套著。實際2021年7月高點，北京只有亦莊核心區域創新高了，已經超過2021年7月北京小高點，也是全國的小高點。

關于高考對于樓市的影響，你怎么看?#房產# #北京頭條# #買好房找王冠#

今天舊宮的地 樓面價44700 上次綠城樓面價37000 說明什么？說明合生瘋了 這塊地大概率 短期之內 要拉褲兜子了[摳鼻]將來保守估計就算賣不動7萬一平 6萬5以上妥妥的。這說明什么？目前市場上亦莊河西區 臺湖 次渠單價5萬左右的新房 今年絕對受到大家的關注。大概率 這些單價5萬左右的樓盤賣完之后 南五環這幾個板塊 就不會出現單價6以內的新房產品了。。大家覺得呢？

北京5月21日，當日網簽1268套，簽約面積111741平米，其中二手房網簽815套，網簽面積73835平米；

大中介今日住宅掛牌量67985套，比昨日67921套，絕對值增加64套；7日新增房源昨日2994套，今日3037套，絕對值增加43套，7日銷售二手住宅3135套；

本月截至昨日，二手房市場熱度和3月基本相同，工作日網簽量平均在830套左右，與上月相差不大，總的二手住宅掛牌量比月初略少；新房市場與3月相比，網簽量大幅減少，上月整月8067套，本月21天才3646套，新房價格提升很快，亦莊中鐵的項目，東西向去年最低的時候，單價3.9萬左右，現在5.4萬頂著賣，也所剩不多；亦莊橡樹灣，去年均價3.8萬左右，現在4.2萬左右，市場正在快速減少新房數量，價格也基本無優惠，無合作，市場無可心房源！

我在亦莊上班，在大興區黃村鎮浣溪谷有房居住，想讓孩子到亦莊上學，上班也近。因為資金不多，手里不到200W，二套，考慮在那邊買個小戶型上學，目前想看定海園或者國融國際，可能可以上亦莊建華，想請問您有什么建議？

回答：

1.??這我不好有建議，定海園二手房和國融國際之前都是調劑入學的，今年我也說不好。這只能家長來定，可能上建華亦莊，也可能上別的學校。

2.??單從房子來講吧，寧可買定海園這種回遷房，也盡量不買國融國際這種商住公寓。全北京的70年公寓，除非是明確的學區房，否則都保值不太好。就算是學區房的公寓，也都是靠學區溢價撐著的，本身價值并不高，風險還大。亦莊既然沒給國融國際明確的對口學校，那就是不愿意讓這種產品成為炒作熱點，所以有可能還不如定海園的合適呢。

定海園雖然是回遷房，但也是普宅性質，在保值上沒什么風險。之前不享受回遷戶的入學待遇，以后或許能允許。離建華這么近，如果能對口的話就是利好了。

3.??總之如果是我的話就買定海園了，怎么都是賭一把，選擇風險小的賭唄。僅供參考。

北京五環周邊房價一直在漲，真是買不起了。

近日，各種媒體都在說，下半年二手房，二套房房貸越來越緊張，買第二套房和老破小的舊房現在很難貸到款，或者是貸款額度降低或者是審批時間比較長。可是就這樣，觀察全國一線城市總體平均房價還是一直在漲，漲的幅度雖然不一樣，但整體京滬深特大一線城市仍然在漲，新一線城市同比也在小幅度的漲價，只有三四線城市房價基本不怎么動，或者是微跌。

2020年上半年，深圳，上海房價大幅上漲，后來相繼出臺了調控措施，而北京去年一年新房和二手房成交套數都漲了兩成多，房價上浮6.3%，屬于穩中有升，低于全國大中城市房價升幅。

由于女兒在北京工作，正好在西二旗附近，現在工作已經三年多，因為考慮孩子將來有可能在北京生活，所以一直關注北京海淀西北五環和朝陽望京附近房子。北京2017年3月17日調控政策出臺，也就說北京的房價在2007年的三月份達到了頂峰，隨后，北京總體平均房價屬于穩中有跌，但跌幅甚小。2020年北京房價，尤其是四五環和靠近五環到六環的房子一直在漲，比方說我關注的融澤嘉園的房子，是眼看著從2018年初的45000之上50000以下，而近日又看了看房價已經達到55000到60000，而朝陽區望京周邊的房子房價從那時的65000已經達到了80000。房價漲幅實在令人驚嘆。

其實認真分析北京這兩個區域的房價漲幅之大，主要原因是海淀西北區域，尤其是西二旗附近聚集了全國互聯網企業的獨角獸，比如騰訊，阿里巴巴，字節跳動，搜狐，快手及許多著名外企等等，而這些企業的員工工資極高，好多程序員的工資都在50萬到幾百萬，而他們買房，主要集中于西北五環周邊，所以這個區域的房價也是水漲船高，相當于這塊區域的房子一直在漲，漲幅遠遠超過北京平均單價，這一點在朝陽望京，豐臺科學城，以及大興亦莊的房價也是如此，都屬于漲幅超過北京平均漲幅的。綜合上述情況來看，這些區域的房價還會隨著時間的推移，仍會微漲。而市中心的房價因為炒的很高，好多已經十幾萬，甚至達到了30萬，而且這些區域的房子主要是老破小，隨著國家對炒作學區房的調控，房價也可能會有所變化，這也許是大勢所趨吧！

總之，北京的房價一直在漲，感覺即使掏空六個人的口袋也買不起了，可是為了孩子怎么辦呢？

兒子在望京798藝術區那邊上班。今年九月份入職的。他女朋友在亦莊上班，十月份入職。兩個人準備買房，首套首貸，暫不考慮學區，當然有點學區概念更好。1，是買新房還是二手房呢？2，位置是朝陽的望京、亦莊還是在二人上班之間的朝陽板塊？望章哥給點建議。望京和亦莊比較，哪個更適合？從孩子入住環境和投資保值的角度考慮。拜托拜托兩家和孩子一起，包括貸款在內，計劃900—1000。

回答：

1.???新房二手房看自己的需求，注重自住體驗就買新的，注重保值就買二手的。

2.??望京和亦莊，都挺好，也都能有不錯的學區。這還是靠近一個人吧，選擇在中間弄不好倆人都累，多數都是選擇離一邊近的。建議讓小兩口自己選吧，畢竟他們是具體使用人。房子是用來住的，用純理性的投資去選擇自住用房也不太合適。

打個比方這就跟吃飯似的，選擇火鍋還是燒烤，對于普通人來說主要看個人口味，營養熱量什么的只是輔助參考。還有運動員和演員等專業工作的，才會主要考慮營養或熱量，但這就容易影響到美食享受了。

3.??如果以1000萬之內的預算來說，那建議以亦莊為主，能買到更好的房子。而望京的價格偏高，保值升值好的更都是高品質小區，現在基本都10萬左右，甚至更高。而亦莊，尤其是河西還處于發展階段，價格還不太高，可選擇余地大。

所以可以先看河西，次新房多，新房也有合適的，然后再看核心區，兩邊各有優勢，都能買到很不錯的。

僅供參考。

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章哥您好！有幾個問題想請教您：1、現金800萬，家庭年收入100萬，想購買一套房子（自主+投資），目前的思路是亦莊和朝陽的新商品房，請推薦合適樓盤或小區；2、海淀翠小的學區房現在是否要出？3、天通苑一兩居室（當年過戶到老人名下，但老人現在沒有購房資格）想換置一套昌平未來科技城或北七家科技城的房子，請問如何操作？盼您的解答，非常感謝

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回答：

1、?亦莊和朝陽的新商品房。我建議是在朝陽，亦莊的商品房大多在南海子周邊，這里的未來發展會很好，但估計也會很慢，不如朝陽的速度快。

建議看看天潤福熙大道，新北苑板塊，周邊環境和樓盤好，而且板塊發展非常的好，在全北京也就只有太陽宮和望京能相比。

其次是東壩的恒大學府。這里也是我看好的板塊，當然主要是在常青藤和奧園這片區域，在諸多不利因素的情況下都沒被大盤甩下，那現在東壩利好不斷，未來應該更好。

2、?翠小的房子，如果用不上學位了就應該出掉。但也不用著急，近期學區房上漲較快，可以再等等行情。

3、?天通苑的房子，如果沒有硬傷的話不建議置換。天通苑在前些年的升值是有些跑輸大盤(2006-2012)，但近些年基本差不多，沒什么差距。而北七家的平均漲幅卻一直輸于平均值，我說不好哪個樓盤能走出獨立行情，難度較大。而這5%的置換成本，未必能靠漲幅給掙回來，所以我也沒有推薦的。

如果真想換的話，不如換到朝陽，比如新北苑，近8年的漲幅比大多數板塊都強，更是強過天通苑。或者望京的品質小區也行，都超出了平均走勢。

沒有購房資格，那除了買法拍房沒什么其他辦法。北京每個月都有一批法拍房不限購，只是挑選余地小，風險較大。僅供參考。

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